Informe en relación con la urbanización del S-7
Fuentecillas Norte.
A.-Concurso
para la contratación del urbanizador.
En
el expediente de Urbanismo 129/01 se recoge toda la tramitación sobre el
Concurso para contratar el agente urbanizador del S-7 por el procedimiento de
concurrencia definido en el Proyecto de Actuación. En el pliego de condiciones
se recoge que se actúa sobre 178.000 metros cuadrados, de los cuales 101.460 es
el máximo aprovechamiento lucrativo. El coste de la urbanización del sector se
retribuye por los propietarios con solares urbanizados libres de cargas o bien
en metálico, pudiendo el Ayuntamiento llegar a la expropiación en caso de
incumplimiento. El promotor de la obra es el Consistorio que elige como la
mejor oferta la de la UTE S-7, compuesta por
Excavaciones Sáiz 24%,COPSA 24%,URBELAR 15%,MBG 15%, Arquitecto Hipólito
García Urbina 15% y la Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas 4 Olmos al
7%. El precio de adjudicación es 2.338.885.830 ptas más IVA, lo que hacen más
de 14 millones de euros más IVA.
En
la valoración de la oferta de la UTE S-7 se tuvieron muy en cuenta las mejoras,
algunas de ellas recogidas en el apartado K sobre “otros ofrecimientos y
compromisos”, a saber:
-Construcción de un paso superior al
ferrocarril Santander-Mediterráneo (Calatayud-Cidad Dosante) 50 millones de
pesetas (301.000€).
-Equipamiento de un Centro Social de
Barrio 60 millones ptas (361.000€)
-Rehabilitación de la Ermita de Las
Rebolledas 50 millones ptas (301.000€).
-Previsión para elementos artísticos 44
millones de ptas (265.000€).
-Compromiso de entregar una parcela con
capacidad para la construcción de 50 viviendas protegidas en alquiler para que
las promueva la empresa o entidad que acepte el planteamiento.
Entre
los elementos artísticos que se pretendían colocar en diferentes partes de la
urbanización, estaban dos obras escultóricas de artistas burgaleses:
-José Carazo sobre la “Historia del
ferrocarril”.
-Cristino Díez, titulado “Homenaje a
los poetas”.
Se preveía que la antigua ermita levantada
ya en el siglo XII diera nombre a todo el barrio, que en este sector del PGOU
habilitaba suelo para 1.273 viviendas,
de las cuales 383 tendrían algún tipo de protección, el 30%. Su perímetro está
limitado al norte por la Avenida Valentín Niño, la rotonda del Cementerio al
este, central eléctrica al oeste y la calle Óscar Romero al sur, que ocupa el
anterior trazado del ferrocarril.
B.-Proyecto de urbanización y proceso.
En el expediente de Urbanismo (Gerencia de
Fomento en la actualidad) número 106/02, se pueden seguir los avatares de la
urbanización del S-7 entre la firma del contrato de adjudicación de obra en
2002 y la última recepción parcial de ésta en 2013.
Destacamos algunas fechas dentro del denso
expediente:
-Mayo
2003 aprobación inicial del proyecto.
-Abril
2004 aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
-Octubre
2004, el Ayuntamiento paraliza la obra
que se estaba ejecutando en la recogida neumática de basuras por no
coincidir con el proyecto. Se hace la demolición de lo ejecutado y la UTE
presenta un nuevo proyecto en noviembre 2004.
-La
UTE S-7 solicita una ampliación del plazo para ejecutar la obra de urbanización
debido a las inclemencias del tiempo entre agosto 2004 y marzo 2005. Apunta que
en ese período hubo 8 días no laborables, 25 de nieve, 8 de lluvia y 27 con
nieve en suelo. El Ayuntamiento concede la ampliación del plazo notificando que
el 28 de septiembre de 2005 debían estar finalizadas las obras de la primera
fase.
En este punto hemos de significar que la
obra de urbanización se había dividido en 2 fases de ejecución:
-1ªFase:
11 meses desde la aprobación definitiva del proyecto de urbanización (abril
2004) para todo lo que no está afectado por el ferrocarril Santander-
Mediterráneo.
-2ªFase:
1 mes para el resto la UA S-7.2, desde la desafección del uso ferroviario, que
se produjo el 4 de febrero de 2010.
Dentro de la primera fase, se hizo una
separata para la manzana A6, en la que se establecía un plazo de dos meses “a contar desde el momento en que la
edificación del ámbito haya alcanzado un grado de desarrollo tal que impida el
deterioro de la urbanización y, en cualquier caso, desde el momento en el que le sea solicitado por los técnicos
municipales.”
Otra excepción se hace con la manzana A5
con la misma prescripción.
-El expediente avanza hasta
marzo de 2006 donde la UTE solicita al Ayuntamiento la recepción parcial de las
obras “a falta de pequeños detalles”.
Fijémonos bien que no se termina la totalidad de la obra y además se hace 6
meses después de lo obligado por la Corporación, y tras varios aplazamientos.
Es de significar también que en esos momentos el boom constructivo e
inmobiliario estaba en pleno auge, con lo que no había ninguna excusa de
dificultades de financiación para ejecutar una obra que se pagaba con
aprovechamientos urbanísticos.
-En este momento se produce el
primer contratiempo administrativo para el Ayuntamiento. La sentencia 65/06 del
Juzgado de lo Contencioso- Administrativo de Burgos, en fecha 13 de marzo de
2006, declara nula la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación del
Plan Parcial Fuentecillas Norte. Básicamente viene a decir la sentencia que la
nueva redacción de la Ley de Urbanismo de Castilla y León 10/02, que modifica
algunos aspectos de la anterior 5/99, no ampara que se pueda obligar a reservar
a los propietarios el 30% del aprovechamiento para VPO, al ser un sector
desarrollado a partir del PGOU de 1999, anterior a esta Ley. Entre otras cosas.
Ello obliga al Ayuntamiento a retrotraer
todas las actuaciones al momento inicial. El 13 de marzo de 2007 se aprueba
definitivamente en Junta de Gobierno Local el proyecto de Urbanización en
cumplimiento de sentencia.
-En ese mismo año, 2007, el 14 de noviembre, se firma el Acta
de la primera recepción parcial de las obras de urbanización del S-7
Fuentecillas Norte. Se corresponde con la Fase 1ª, que se entrega a
excepción de la manzana A6 donde faltaban de edificar los bloques 9 y 10 así
como el Centro de Día (compromiso de la UTE adjudicataria). Ello supone que de
esta fase se recibe”un 60% de la urbanización pública, siendo el resto de esta parcela la
única zona que queda sin recibir del ámbito de urbanización previsto en el sector
S-7.”
Para el caso de la parcela A5
se recibe la urbanización interior de toda ella a excepción del contacto de las
aceras con las fachadas interiores de la plaza, en donde no se había ejecutado
la edificación en un 40%.
En lo que toca a la Fase 2ª correspondiente a la UA S-7.2,
se señala, que al producirse la desafección de los terrenos del FFCC, producida
el 4 de febrero de 2010, se iniciaron las obras correspondientes de
urbanización en el antiguo trazado, prolongándose éstas hasta 2012(recordemos
que el plazo era 1 mes desde la desafección), conectando los viales con
Fuentecillas, y el sector S-8.
-Año 2009, 24 noviembre. Hipólito
García Urbina en nombre y representación de la UTE S-7, solicita que se le
devuelva el aval correspondiente a la obra ejecutada. Documenta que se ha
ejecutado obra por valor 8.850.541,28€, de los 14.056.987,00€ previstos. Esta
cifra supone un 62,96% del presupuesto previsto para la urbanización del todo
el sector. Es por ello que el Ayuntamiento accede a devolver la parte del aval
de lo ejecutado, pasando de 963.214,20€ a 312.386,74€,
para garantizar el 6% de la obra pendiente de ejecutar que era de
5.206.445,72€.
-En agosto de 2010 se produce
un modificado técnico en las obras de urbanización de la manzana 5 del S-7. Se
cambia el diseño para dotarla de una zona estancial ajardinada, actuando sobre
28.000 metros cuadrados, de los cuales 16.500 son espacios verdes, 6.100 con
pavimento de asfalto, 4.600 baldosas o adoquín de hormigón y 540 de pavimento
elástico para juegos infantiles.
-En abril del año 2013, diez años después del comienzo de las obras,
se firma la segunda Acta de recepción
parcial de las obras de urbanización.
Los informes municipales son
desfavorables en parques y jardines, por césped mal regularizado, bordes sin
rematar, arquetas sin tapa, piedras grandes en jardines y mala nascencia de la
hierba. El riego no está concluido y los juegos infantiles no cumplen normativa
UNE-EN 1177. A la vista de ello se subsana todo menos los juegos infantiles a
falta de aportar documentación.
Otro tanto toca al alumbrado,
que emite un informe favorable condicionado a la conclusión de la instalación
eléctrica y la colocación de tapas de fundición en las zonas ajardinadas. El
tema de las tapas se subsanó y el cableado en la zona de “los ochos”, que
tienen colocadas las farolas, no se ha cableado para evitar su robo, puesto que
no se piensa poner en marcha el alumbrado en este momento.
Por último también es
desfavorable el informe sobre limpieza, señalando que no se recibe la recogida
neumática de basuras, en la que está ejecutada la obra en el subsuelo pero
falta la central.
En el acta de recepción se
incorpora un párrafo muy significativo de la situación que se vive en esta
obra: “Aunque los plazos previstos en el contrato con el agente urbanizador se
han sobrepasado (son 11 años del inicialmente previsto de 1)y la
urbanización sigue sin estar concluida, se ha llegado a un acuerdo de mínimos
después de varias reuniones entre el agente urbanizador y la Gerencia de
Fomento. El agente urbanizador alega falta de liquidez para completar en estos
momentos todas las obras de urbanización, los vecinos que se termine el
abandono existente en su entorno, sobre todo en las zonas verdes, y los
técnicos que suscriben, que lo que se entregue esté integrado en la trama
urbana, sea accesible y se pueda entregar al uso público en plenas garantías de
funcionamiento”. En dos palabras: crisis inmobiliaria. Al haberse
pagado al urbanizador en aprovechamientos urbanísticos, el pinchazo de la burbuja
inmobiliaria a partir del 2007, supone que en 2013 la UTE está en la práctica
suspensión de pagos de casi todos sus componentes y actualmente el liquidación
gran parte de ellas. Fiar toda la financiación de obras a la venta de suelo, es
el mismo problema que se encuentra el Ayuntamiento en el Consorcio del desvío.
Para concluir, queda según el
Ayuntamiento urbanizado el 98% del sector S-7, quedando sin hacerlo en las
manzanas A5, junto a las parcelas no edificadas, y en la A6 en el entorno de
las edificaciones 9 y 10, además de la ermita de las Rebolledas, que deberá
convertirse en un Centro de Día para mayores.
En una relación”no exhaustiva” de lo que resta por
ejecutar a fecha de 2013 los técnicos señalan lo siguiente:
*La central de recogida
neumática, así como los buzones previstos en la vía pública y los elementos
necesarios en la red existente para su puesta en marcha.
*Toda la red de riego, así
como el césped con la semilla definitiva ( ahora se ha plantado la festuca ovina que no lleva riego y
requiere poco mantenimiento), y todas las plantas previstas tanto en jardines
como en alcorque.
*El cableado del alumbrado en
la zona del bulevar de los ochos.
*Los bancos y papeleras
previstos en el proyecto excepto los colocados ya en la zona de juegos
infantiles.
*Completar la zona de juegos
infantiles con los elementos previstos en el proyecto, así como la colocación
del pavimento de suelo definitivo propuesto.
*Realización del edificio
previsto en la antigua ubicación de la ermita de las Rebolledas.
*Colocación del arte urbano
previsto que presentó el agente urbanizador, entre lo cual se encuentran
conjuntos escultóricos de Cristino Díez y José Carazo.
Y hasta aquí el expediente 106/02, con lo
cual estimamos que nada más se ha hecho desde 2013.
C.-Centro
de estancias diurnas para mayores “Las Rebolledas”.
En el expediente de Licencias de obra de
nueva planta número 215/06 podemos seguir el intento de construcción de esta
dotación prometida por el equipo de Gobierno del Ayuntamiento. Nace de una
mejora ofertada por el agente urbanizador del S-7 Fuentecillas Norte. La UTE
S-7, como hemos dicho, oferta en las mejoras, la recuperación de la ermita de
las Rebolledas y la dotación de un Centro Cultural para el Barrio. Las dos
cosas suman 110 millones de pesetas(663.000€). La fallida tramitación de una
residencia pública municipal de ancianos, llevó al concejal de mayores de
aquellos años a proponer la construcción de un Centro de Día para mayores en la
antigua ermita de las Rebolledas. Este proyecto se aprobó en una Junta de
Gobierno local de marzo de 2006. Tendría una capacidad para 57 mayores, una
superficie construida de 640 metros cuadrados, siendo el presupuesto de unos
600.000€ y el plazo de construcción 12 meses.
La idea era alzar el edificio en el mismo
lugar que ocupaba la ermita de las Rebolledas, una de las más antiguas de la
Ciudad, datando su primera construcción del siglo XII, aunque los restos
conservados son de una reedificación hecha entre 1745-1750 y las efectuadas en
su fase militar, como polvorín, y su último período como almacén de chatarra.
En 2006, como hemos visto, se inicia el
expediente promovido por la UTE S-7 para obtener licencia de construcción del
Centro de Día, presentando un proyecto básico.
La Comisión Provincial de Patrimonio
Cultural, con informe de 2007, obligó a mantener la fachada de la ermita que ha
sido desmontada para reconstruirse en la nueva edificación proyectada. Lleva 10
años aparcada en un solar vallado esperando su reconstrucción.
En noviembre de 2008, dos años después de
iniciarse el expediente, se pide a Fomento certificación para ver si están
aprobados todos los instrumentos de planeamiento. Contestan diciendo que el 14
de marzo de 2008 se aprobó el estudio de detalle de la finca A-6 ED/CO del
Sector S-7 Fuentecillas Norte del PGOU 1999, para ubicar allí el Centro de Estancias
Diurnas Las Rebolledas.
En ese momento se le requiere a la UTE por
parte de Vicesecretaría General para que contesten a la subsanación de
deficiencias detectadas en al proyecto básico.
En enero de 2009 se presenta un proyecto
básico reformado por parte del arquitecto Hipólito García Urbina, que se
informa favorable por parte de los técnicos municipales. Les advierten, eso sí,
de que “el interior de la manzana A6 se
encuentra pendiente de completar su urbanización pública”, y que” la urbanización interior de la manzana, en
el entorno de la parcela, deberá de estar completamente ejecutada para la
obtención de 1ª ocupación”.
Dos meses después se concede licencia
urbanística en la Comisión del 10 de marzo de 2009. Señalan que las obras deben
iniciarse en 6 meses y concluirse en 12. Se establece una fianza de 10.000€ y
se avisa que no pueden comenzar las obras hasta que no se apruebe el proyecto
de ejecución.
Tuvimos que esperar hasta marzo de 2010
para que se aprobase el proyecto de ejecución. Tres meses después, y antes de
concluir el plazo obligatorio para el inicio de las obras, la UTE S-7 presenta
un escrito alegando problemas con falta de financiación y los retrasos e
inseguridad jurídica sufrida por diversas sentencias que cayeron sobre el
Sector S-7.
Y aquí termina el expediente.
Imagina
Burgos ha solicitado información al Ayuntamiento de:
- ¿En qué situación se encuentra actualmente tanto el proyecto
de actuación del Sector S-7 como su urbanización?
-
¿Cómo se encuentra la tramitación de la Licencia para la construcción de un
Centro de Estancias Diurnas en lo que fue la ermita de las Rebolledas?
-
¿Cuáles han sido las actuaciones del Ayuntamiento para garantizar y exigir el
cumplimiento de los compromisos recogidos en el contrato con la UTE S-7
ganadora del concurso para la urbanización del S-7 Fuentecillas Norte?
-
¿Es legal devolver parte de la fianza a la UTE sin estar concluida la totalidad
de la obra?
-
¿El resto de sectores en los que se desarrolla la urbanización por el sistema
de concurrencia S-8, S-3 y S-4, se encuentran en la misma o parecida situación?
Entendemos que es un asunto de gran
interés es exigir a la UTE S-7 el cumplimiento de sus obligaciones, como se
hace al resto de ciudadanos. Estamos hablando de un supuesto incumplimiento de
contrato que puede alcanzar una cifra millonaria de euros. En el caso de las
UTE´s según la ley que las regula 18/1982, responden de las deudas y
obligaciones, cada uno de sus miembros, de forma solidaria e ilimitada frente a
terceros, y más incluso si cabe ante la administración. La responsabilidad
solidaria establece que el acreedor disfruta del “ius electionis”, pudiendo reclamar a cualquier socio la totalidad
de la deuda. La responsabilidad ilimitada supone que los socios responden con
todos sus bienes presentes y futuros. Sabemos de la situación de parón en el
mercado del suelo y la vivienda, pero estas obras empezaron en los años en que
la expansión económica de la construcción estaba en sus máximos, y ni aun así
los vecinos del S-7 han recibido la urbanización y los equipamientos
prometidos.
13 de abril de 2016. Jesús Ojeda.
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